<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
前言：依不動產估價技術規則第3條規定：「不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、不動產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢及其他必要資料，作為掌握不動產價格水準之基礎。」本事務所於進行建地價格評估時，為確切掌握其土地開發分析價格，特依循一般「不動產（土地）開發流程」，蒐集相關必要資料。本期之電子週報，即針對不動產（土地）開發流程及注意事項作介紹，如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！。
一、不動產（土地）開發流程圖
一般而言，「不動產（土地）開發流程」如下圖所示：
二、各流程之注意事項
茲將上圖中各流程之注意事項簡述如下：
(一)投資開發起始階段
主要工作包含環境勘察、基地比較及潛力分析，初步選定較適合之物件（或同時決定產品類型）後，交由投資者或決策者裁決。
(二)市場分析及行銷
市場分析及行銷自考慮的範疇相當廣泛，包含開發之成本、預期之市場性、獲利能力及潛在風險等，其中不動產市場分析一般可分為市場及決策兩項重點。在市場方面，可分為區域經濟分析、市場分析及可市場性分析；在決策方面，可分為可行性分析及投資分析。
(三)取得不動產（土地）
一般而言，在不動產（土地）取得前，可藉由下列步驟進行初步評估：
- 地價比較。
- 地主條件研判。
- 地點比較。
- 資料完整性比較。
由上述步驟初步挑選適合之不動產（土地），可再藉由下列步驟進而取得適合之標的：
- 資料蒐集。
- 現場環境勘察。
- 工程工法檢討。
- 建築法規檢討。
- 地政資料檢討。
(四)產品規劃設計、資金籌措及預售
- 產品規劃設計：針對特定目標市場，決定提供的產品種類及用途，以滿足潛在客戶的需求。
- 資金籌措：一般資金除自有資本外，其餘資金通常係以土地向銀行抵押貸款而來。
- 預售：「預售制度」可為投資者抒解龐大資金需求壓力，但投資者相對也可能面臨通貨膨脹風險，甚至由盈轉虧。故若對未來行情看漲，也可採「先建後售」之方式進行銷售。
(五)工程興建
個案經規劃設計以及取得建築執造後，始得以進行工程興建。一般而言，中小型個案施工期約為二年以內，隨著樓層愈高，施工困難度及成本愈高，施工期限也愈長。
(六)廣告銷售
藉由消費者行為分析，發掘購（租）屋者之需求，再依序進行目標行銷，即市場區隔、鎖定目標市場及定位產品等，接著依擬定之行銷組合（即一般所謂的4P組合及4C組合）執行行銷活動，包含麥肯錫（McCarthy）所提的Product（產品）、Price（價格）、Place（通路）及Promotion（推廣）等4P組合及廣告學教授羅伯特．勞特朋（Robert Lauterborn）建議的Customer needs and wants（顧客的需求與慾望）、Cost to customer（顧客的成本）、Convenience（便利性）及Communication（溝通）等4C組合，同時進行財務可行性分析。
(七)結案或租/售後管理
一般建案通常以賣斷為主，然而隨著人口遽增及專業分工，租/售後管理亦成為未來臺灣房地產市場的發展趨勢。
三、結論
上述「不動產（土地）開發流程」之七個步驟，需要建設公司、銀行業者、建築師、景觀建築師、室內設計師、營造業者、工程技師、顧問公司、銷售人員等人員之配合，方能有效進行。而不動產估價師對於建地價格評估時，為確切掌握其土地開發分析價格，除需對「不動產（土地）開發流程」相當了解外，亦需蒐集上述步驟中需分析之資料與因素，並可將該相關資料與因素區分為「一般因素分析」、「區域因素分析」及「別別因素分析」等三大類。另有關不動產（土地）開發案產品之建築法規檢討、產品規劃設計等，亦需予以妥適評估，方能客觀評估該開發案之土地價格。